一、行業宏觀情況
1、樓市概況
根據中國房地產指數系統百城房價指數對全國100個城市的全樣本調查數據，2012 年7月，全國100個城市住宅平均價格為8717 元/平方米，環比6月上漲0.33%。同比來看，全國百城房價同比連續第四個月下跌，2012年7月與去年同期相比下跌1.77%。
總體來看，7月百城住宅均價自從上月止跌后再次環比上漲；十大城市均價同比連續7個月下跌，但跌幅進有所縮小。
點評：
經過幾個月的交易量上升后，開發商認為樓市已經回暖，于是改變了市場預期，主動提高價格和取消折扣，另一方面，也可能是因為高端市場在定價合理的情況下，通過品牌影響力，吸引了一部分的改善型需求，從而拉高了整個成交價格。但不可否認的是，只有成交量先上去了，價格才會跟著上，反之亦然，目前的價格表現正符合了這句話。
2、土地市場
根據北京、上海、廣州等10個主要城市的土地數據來看，7月10大城市住宅用地總成交量出現小幅回落，但價格略有上漲。7月成交土地出讓金265.3億元，環比增加33.2%，住宅用地出讓金創出年內新高，連續兩個月上漲。7月全國300個城市共成交土地2259宗，成交面積8364萬平方米，環比減少19%，同比減少28%。其中住宅類用地584宗，成交面積2497萬平方米，環比減少12%，同比減少29%
3、熱點動態
（1）北京新地王樓面價4.4萬/平米破全國紀錄（2012.7.10）
摘要：7月10日，北京海淀萬柳地塊拍賣落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件拿下地塊，這一價格折合樓面價約4.42萬元/平方米，刷新了全國住宅類地塊的紀錄。業內人士認為，此未來項目開盤價格將在8萬元/平方米以上。
點評：
連續幾個月的火熱銷售給了開發商極大的信心，同時也刺激了土地交易市場。萬柳地塊刷新了全國住宅類地塊的單價上限，值得注意的是，萬柳地塊不僅被設置了出讓價上限，同時在拍賣會前一天《人民日報》還發表文章告誡央企勿參與，說明國家仍對房價調控保持力度。萬柳創出“地王”價后，不能說土地交易市場確定回暖，因為其地段的特殊性，說明其“物有所值”，而且單一地塊的高價，是否能帶動北京土地市場還是未知數，但確實引起了政府的高度重視，可預見的是接下來的土地交易市場能看到政府會更多的介入其中進行有效管理。
（2）政策：兩月十喊“調控不動搖” 國務院派督查組到16個?。ㄊ校┻M行督查（2012.7.24）
摘要：國務院辦公廳24日發出通知，決定從7月下旬開始，派出8個督查組赴16個省(市)對房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。這是近兩個月來中央對樓市調控第十次釋放調控不動搖的信號
點評：
在最近幾個月來，連續有多個省市出現了解除限購令之類的謠言，加之這幾個月樓市交易的火爆，政府此時派出督察組到各省市調研，似乎是在表明其對房價調控堅決不動搖的決心。
但是盡管兩個月內，多次表示調控不動搖。但事實上，截止目前為止，中央仍然沒有出臺更嚴厲的調控措施，反而在金融環境上更趨于寬松。由于目前大環境下經濟出現下滑，此時再對房地產行業進行強控，經濟下滑將更為嚴重，所以我們可以預判在短期內不會再有更嚴厲的調控政策出臺，保持現有的政策，在金融環境上進行控制將是未來可預見的調控方法。
二、金華市土地市場概況
1、供應
【2012】11號出讓公告金華市東市街東側、光南路南側、棲鳳街西側、李漁路北側地塊，面積90769平方米，容積率4.5，用地性質為商業，起拍價4575元/㎡，競拍保證金34000萬元。
點評：
從此地塊的出讓指標來看，滿足4.5容積率的情況下，它的建筑體量將達到40.8萬平方米，儼然一個巨型商業體。從公告的事項中可以看出，有要求一是商業中心，二是五星級賓館。
在此地塊的出讓公告中有幾點要求，首先注冊資本金不少于10億元；二是具有一級房地產開發企業資質；三是在國內已建成不少于兩個以上10萬平方米的商業中心；四是需自持和自營五星級賓館；從這四個條件來看，本地開發商明顯不符合要求，說明這塊土地必將交由國內的商業地產巨頭來開發。
2、成交
【2012】10號出讓公告金華市乾西鄉易通路以北、市企發包裝印業公司以南，面積11601平方米，容積率1.6，用地性質為商住用地，起拍價1600元/㎡，成交價為2372元/㎡。
點評：
雖然此地塊地處偏遠，周邊環境不甚理想，但由于極低的樓面價吸引了16家房地產公司和自然人申請競拍。
自3月開始交易量不斷的上漲，樓市回暖已是不爭的事實。開發商則重拾信心，在繼續去化庫存時，已經放眼下一步的開發工作。只要接下來出讓土地的樓面價合理，就能更堅定開發商拿地的信心，可以相信接下來一段時期內土地交易市場將會大有起色。
三、住宅交易市場概況
1、本月市場庫存
截止7月底，市場庫存可售套數為14369套，可售面積2714450平方米。按本月銷售12萬平方米來看，現有庫存消化周期為2年。
2、本月推盤備案
3、本月銷售特征
價格：2012年金華7月份住宅均價為7724元/平方米，環比下降0.69個百分點。跌幅較上月有縮小，但跌幅依然名列全國跌價榜TOP10。
成交：7月份全市新建住宅成交量達到12.95萬平方米，環比上漲24.39%，二手房成交量為9.444萬平方米，環比上漲33.58%。
點評：
從以上走勢圖可以直觀的看出，本月延續了前幾個月旺盛的銷售勢頭，在傳統的淡季里，銷售量創下年內新高，同時伴隨著新建住宅銷售量創高，二手房的交易量也創出新高，兩者齊放，使得本月的房產市場呈現出一片欣欣向榮面貌，如此好的市場表現，已經可以說明樓市正式回暖。
本期銷售TOP 10
點評：
從以上三點可以看出，在價格連續下降的情況下，交易量不斷的上升，說明了開發商實行的以價換量策略確實獲得了成功。而且從連續幾個月的交易量回升來看，金華本地的潛在消費力量仍較大，不只婺城和金東區域內價格較低的樓盤受到追捧，市區內價格破萬的幾個樓盤也取得亮眼的銷售成績。正是因為幾個月的連續降價，促使了前期選擇觀望的購房者紛紛出手，也造成金華樓市的“小陽春”。相信只要接下來，房價只要不出現較大的躥升，成交量將會保持平穩。
四、商業市場交易概況
成交：本月商業用房成交量共1.019萬方，其中新建商業用房成交量為0.753萬方，二手商業用房成交量為0.266萬方。
走勢圖表現：
點評：
根據以上兩個走勢表可以看出本月新建商業用房和二手商業用房成交量環比均出現大漲。雖然兩者的環比數據亮眼，但以今年的月均成交水平來看，本月的商業成交量基本還是維持在平均水準，之所以出現環比大漲的情況，是因為6月的商業成交陷入低谷，為今年的最低水平。
從住宅市場被強控之后，業內人士紛紛表示商業黃金時期將會來臨，但是從目前金華的商業市場表現來看，依舊是平平淡淡，其******的根源在于金華商業市場的開發還相對落后，沒有形成較強的市場投資信心，這也致使在住宅市場被限購后，投資者對是否要介入商業市場充滿疑慮。
五、市場研究總結及趨勢預判
1、市場現狀總結
本月住宅均價繼續下降，交易量繼續上升，淡季不僅不淡，而且異常紅火。在調控下，樓市已然進入了一個新的時期，銷售節奏也沒有規律可言，目前看的到是只有價格下去了，性價比上去了，消費者才會購房。目前市場缺少投資性購房行為，但降價后的成交量依然驚人，說明剛性需求也是不可忽視的。
2、市場趨勢預判
（1）土地市場作為影響住宅銷售價格浮動的******因素，同時也反應了房地產市場的活躍度。金華土地市場在經歷幾個月的艱難破冰后，終于出現了復蘇的跡象，年內第一次出現激烈的地塊競拍。由此判斷，接下來只要有價格合理的地塊推出，對市場恢復信心的開發商一定會出手拿地，用于后續開發。
（2）房價跟著成交量走是房地產市場的一個規律?，F階段的房地產市場已經被多方業內人士認定為回暖，因為交易量明顯的在走高，而且突破了往年淡季這個概念，淡季銷售也紅火。但連續的交易量上升，是否會使房價上漲？我們先從國家政策來分析，這幾個月政府連續表態要堅決房價調控不動搖，雖然沒有更嚴厲調控措施出臺，同時還放松金融政策，但是需明了目前的金融優惠政策只是針對剛性需求，對投資性的購房行為的強控并沒有放松。另外，目前開發商手上仍有巨大的庫存要去化，現在紅火的交易量是以價格的下降換來的，如果輕易的抬高價格，會模糊目前明朗的市場態勢，使得購房者再次選擇觀望不敢輕易出手。所以相信接下來房價將會繼續穩定在目前的水平線上。