一、行業宏觀情況

1、樓市概況
      根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣樣本調查數據，2014年3月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11002元/㎡，環比上月漲0.38%，是2012年6月以來連續第22個月環比上漲，漲幅較上月縮小0.16個百分點，金華房價環比下降2.34% .

      從漲跌城市個數來看，63個城市環比上漲，37個城市環比下跌，與2月份相比來看，本月環比上漲的城市個數較上月減少1個，其中漲幅在1%以上的12個，較上月減少8個；本月環比價格下跌的城市數量較上月增加1個，其中跌幅在1%以上的城市有15個，較上月減少1個。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲10.04%，漲幅較上月縮小0.75個百分點，為連續第3個月縮小。

關鍵詞：環比上漲、下降點評分析：就全國主要城市來說價格環比上漲 ，金華確出現了2.34%的下降。2014年開年的銷售情況讓許多開發商放不下面子確又迫于銷售壓力，某知名大盤從2月份的8880元/㎡降到了8000/㎡。其他樓盤要不一推再推開盤時間，要不暗度陳倉，采取暗降的方式來推動銷售。本來2月份拿到預售證想在陽春三月大展拳腳的開發商被省會的一波降價風給活活的悶了回去。

2、熱點動態
      1）新一輪樓市調控政策走向：雙向調控令人期待(2014.3.5)
      摘要：關于“雙向調控”，業界只有很多猜想：
      猜想1：按市場熱度分類調控猜想。
      猜想2:“托底蓋帽”兩端把控。
      猜想3：行政措施與市場手段并存。
      猜想4:多種雙向政策共同作用。

點評分析：
      3月5日的政府工作報告中給出了大致思路：“針對不同城市情況分類調控”“抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展”。而截至到2013年為止 ，房價一直是越調控越往上漲，期待新一屆領導班子的新夠真正的刺激樓市健康穩定的發展。

      2）南京有樓盤單價直降9000元/㎡（2014.3.13）
      摘要：在杭州之后，南京樓市也傳出降價風。在3月南京降價的樓盤中，復地新都國際銷售價格出現較大波動，開發商直接打出了11500元/㎡的最低起售價，這與復地新都國際去年年底領到銷許的20888元/㎡的價格相比，每平米降價最多達到9000多元。另外，同樣為住宅樓盤的大地伊麗雅特灣，也給出了比2月份報價的18000元/㎡低了4400元/㎡。如此價格波動，不免讓人聯想到連續多日以來各外部城市上演的“降價”戲碼。

點評分析：
      杭州，南京等城市樓盤的相繼降價給樓上帶來一股不小小的恐慌情緒，連一直宣稱房價不貴的金華三月份房價業環比下跌了2.34%，但是接下來怎么樣還要看政策，如果接下來政策方面沒什么大動作，之后半年內，金華預計會沖到漲幅前十。

      3）房產稅試點計劃已停 高層調控專注房地產稅法（2014.3.31）
      摘要：2013年十八屆三中全會《關于全面深化改革的若干重大問題決定》與2014年《政府工作報告》明確說明：“加快推動房地產稅立法，做好房地產稅立法工作?！狈慨a稅和房地產稅只一字之差，但表明過去所提的房產稅和試點已經被否定了。
點評分析：
      有很多金華地區的客戶會問：“我已經有一套房子了，再買一套是不是要交房產稅了？”現在不用擔心了，北京、上海都黃了，更何況金華這樣的三線城市。這個消息對于綜合型的地產項目無疑市個利好。

二、金華土地市場現狀

1、土地供銷情況
      1）土地供應分析
      2014年3月25日金華市國土資源局發布金市土讓告字【2014】3號，公開出讓安地鎮南G-1地塊，該地塊位于安地鎮回坑村、安地村，面積40833平方米，土地用途商業、服務業，起拍價1015元/㎡，將于4月14日競拍。
      2）土地成交分析
      2014年1月13日金華市國土資源局發布金市土讓告字【2014】1號，公開出讓位于金華市金東新城區光南路南側、博士街西側地塊，因報名人數不足，轉為掛牌出讓，最終由金地集團等三家單位在3月3日聯合摘得，該地塊占地79097平方米，建筑面積將在17萬方以上，樓面價約2864元/㎡。
點評分析：
      三月份的土地市場可以說是冷冷清清，在經歷了一、二月份多宗地塊（廣潤翰城西側和多湖商會總部）的拍轉掛的曲折經歷之后，金華的土地市場開始了冷靜的過渡期。而金華各區域在經歷2012、2013年的大批國有土地出讓的井噴之后，加上房地產市場政策走向等多方面因素的不明朗，接下去一段時間政府將會謹慎出地，土地市場的供需情況趨于理性化。

三、金華住宅市場簡析

1、本期住宅供應

2、本期銷售特征
      1）住宅成交走勢

      3月份全市新建住宅成交量達到904套9.85萬方，成交量環比大漲73.8%，2手房成交量環比下降34.5%，但交易量依然達到5.57萬方。

      2）商品住宅價格走勢

點評分析：
      從三月份推盤房源看，3月份各樓盤主推90㎡-140㎡剛需房為主，新建住宅成交平均面積在104㎡/套。一、是受國家90政策影響，開發商無耐的增加小戶型；二、是受目前限購限貸政策及消費者觀望情緒嚴重的因素；開發商把目標瞄準了年輕一族及周邊非城市居民的硬性需求。而一些高檔樓盤推盤速度和數量都較少，且銷售情況不佳。
      從以上走勢圖可以直觀看出，金華新建商品房自2013年12月完美收官之后，1月份依然保持較大的成交量；2月份受過節影響，成交量為近8個月內最低，而3月份受周邊大城市降價潮沖擊，部分開發商在房源及價格上都比較理性，推出各種規格的“存、抵”優惠，最高額度是存10萬抵20萬在打95折的優惠。金華3月份樓市在政策未放松和購房者觀望的雙重壓迫下，能否在夾縫中迎來樓市“銀四”，大家都在拭目以待。

      3）本期住宅類銷售TOP 10

點評分析：
      從本期銷售TOP樓盤排名可以看出，主城區周邊板塊的成交占主導地位；金義都市新區占比三成；金西板塊占比超二成；湖海棠板塊樓盤不多，但品質都較高，銷售情況一直較穩定。套數上金義都市新區占大頭，但面積上因江南（含湖海棠）、江北的大戶型銷售數量較多，且銷售單價高于兩大新區，所以銷售總額遙遙領先。
      另外，截止本月底，本市商品房可銷售面積為750萬方，以三月去化9.85萬方來計算，現有庫存可銷售76個月，形勢不容樂觀。

四、金華商業市場簡析

1、銷售總體情況
      本月商業用房共成交1.785萬方，較1月下降4.2%（注：2月份為樓市傳統淡季，月份短，休息時間長，故此不做比較），同比增長31.25%，其中新建商業用房成交量為1.305萬方，同比增長128.9%，二手商業用房成交量為0.48萬方，同比下降39.24%。
2、具體表現 

點評分析：
      根據以上兩個走勢圖可以看出本月新建商業用房成交量較二月大幅上漲，但仍低于一月份；二手商業用房成交量增長則相對較緩。新建住宅和商業用房交易量的共同提升表明，金華樓市已逐漸從節后低迷步入正常狀態，這得意于開發商活動的大力推進，同時，也表明某些房企的調價政策被市場所接受，但是住宅價格的調整并沒有使成交量迅速提升，這也預示著降價風潮的影響依然存在，部分改善及投資型客戶，都還在持幣觀望，等待著房價的觸底；當然，也有部分客戶將目光及時轉向了商業綜合型項目，畢竟這個不受政策限制。

五、廣媒宣傳及活動推廣

      3月份報紙廣告投放的NO.1仍然是萬達廣場，報紙投放量達17次（杭州及金華地區）且版面多為整版。其次是婺城新區及湖海棠板塊的多個樓盤，主要內容多為產品形象宣傳及推盤信息。案場或售樓部活動辦的最多的還是萬達，基本每周一次。其他樓盤只圍繞3月8日前后的周末舉行過暖場活動。最收人矚目的還是商業巨頭萬達集團。萬達的活動頻繁，且并非全是為了拉動銷售，有些活動只為順應潮流、聚集人氣，增加項目的知名度的持續性，還有就是讓消費者看到萬達做為商業地產領軍企業的實力。
      金華的本土樓盤在濱江、綠城和萬達的帶動下，組織活動和廣告宣傳的力度明顯加強，正所謂“它山之石，可以攻玉”。有競爭才有動力，對于廣大的購房人群也是受益匪淺。

六、市場研究總結及趨勢預判

      3月份的房地產市場總體來說是不溫不火。商品房銷售較之2月份有所上漲只是因為3月份的開發商和購房人群都已回復正常軌道，二手房市場則是受月初新盤集中開盤的數量眾多而導致停滯不前。本月銷售領跑的樓盤金義都市新區較多，一是政府的開發及扶持力度重心所在；二是其周邊的潛在客戶群體可開發度較高；三是開發初期拿地成本不高，價格較親民，開發商進退空間較大，有利用開展銷售。
      土地市場的成交量受、讓方都更趨理性。政府推地謹慎，房企拿地更趨穩重，土地資源的減少也進一步增強了現有已開發房企的“待市”信心，任你一、二線城市風聲四起，金華房企還是“猶抱琵琶半遮面”，降價也降的很含蓄。土地市場還需注意的一點：類似與股市的低進高出，政府出地考慮行情會壓低價格，二開發商會趁機低價入手，進行資產儲備。
      接下來的4月將會持續三月這不溫不火的行情，而房地產政策走向仍舊僅供大家猜測，無法有實質性的進展。如果說在目前限購、限貸、銀行銀根緊縮的情況下，政府遲遲不松口，那么房價才會有實質性下降。反之，則金華樓市的價格及銷售情況又將位例漲幅前十。
      從消費者情況分析，觀望心理嚴重。投資及剛需的心理都不一樣，投資客希望政策放松，樓市行情上揚。剛需人群希望政府繼續施壓，期待房企主動降價。
      所以說，接下去的樓市是政府、房企、消費者三方抗壓能力的博弈期。如果變化不大，金華樓市扛過這個平穩期，那么在接下去的金九銀十就能成為真 正的金銀期。