之策研究室
地產評說
一線城市土地“惜供“蔓延 房企拿地意愿趨謹慎
發布時間:2014.06.20 新聞來源:中國證券報 瀏覽次數:1010
      樓市低迷造成的連帶效應正在向土地市場傳導。今年以來,一線城市土地交易量及成交總額均出現明顯調整。特別是6月以來,一線城市的土地掛牌數量也大幅下滑,土地市場“惜供”現象正在蔓延。
??土地供應量縮減
??通常情況下,從6月開始土地市場會逐步進入成交活躍期。但是,目前一線城市土地掛牌量仍處在較低水平。分析人士指出,推地節奏放緩,意味著未來土地成交量難以出現有效提升。
??北京市土地整理儲備中心信息顯示,目前正在掛牌交易的經營性土地僅有5宗,其中最早成交的兩宗居住類用地——昌平區沙河鎮地塊及順義新城第21街區地塊,還需要等到7月14日以后才有結果。而北京市上一宗成交經營性土地,還要追溯到5月6日。這意味著北京已有至少兩個月的時間住宅用地“零成交”。
??事實上,上述兩宗地塊也是在北京長達百日的住宅用地“零供應”后首次迎來的土地出讓。兩宗地塊起始總價達到47.8億元,樓面價均超過2.5萬元/平方米。業內人士認為,由于地塊價格較高且需異地建設保障房,預計地塊的溢價水平不高,難現年初的搶地熱潮。
??住宅用地“惜供”現象并不僅僅發生在北京。某研究院數據顯示,截至6月上半月,北京、上海、深圳、廣州四大一線城市僅推出5宗純住宅用地,面積合計約29萬平方米。近期上海市連續推出多宗土地,但主要以商業用地為主。6月18日上海市掛牌出讓位于青浦區趙巷鎮的一宗商住用地,出讓面積為2.5萬平方米。
??土地市場降溫
??今年年初,土地市場曾掀起一波搶地熱潮,“房冷地熱”的局面也延續多時。不過,從6月開始,土地市場已有降溫跡象。
??中原地產研究部數據顯示,6月上半月一線城市總成交土地8宗,合計成交金額為18.2億元。中原地產分析師張大偉預計,6月四個一線城市的土地成交額將低于200億元,將創造最近幾年的最低點。
??土地市場降溫不僅體現在土地成交數量的下滑上,土地成交均價、平均溢價率等指標也在今年出現明顯下調。數據顯示,6月上半月一線城市成交的8宗用地平均溢價率僅為4.8%,成交樓面價格為3989.19元/平方米。5月一線城市共成交了32宗用地,平均溢價率為23.5%,也處于近期低位。相比之下,年初土地市場較為火爆時,1月份的一線城市土地平均溢價率達到了50.5%。
??土地市場降溫,房企拿地意愿也趨于謹慎。中原地產數據顯示,截至6月18日,銷售20強的標桿房企6月內拿地總額僅為72.4億元,僅中海、富力、恒大、招商等房企出手,其他房企則基本停滯。相比之下,2013年6月,20強房企拿地金額超過420億元。
??“土地市場已經開始降溫?!睆埓髠ケ硎?,房企受到銷售不佳、資金鏈趨緊的影響,雖然對一線城市地塊仍有一定渴求,但購地已趨于謹慎及理性。同時,各地政府也在房地產市場降溫之際放緩推地步伐,推出地塊難以較高溢價成交,從而導致溢價率同比回落。
??業內人士預計,隨著市場預期改變,樓市已步入調整期。未來房企在拿地策略上也將趨于謹慎,但一線城市仍然是大型房企布局的重點。未來一線城市恢復供地規模后,熱門地塊的競爭仍將激烈,但土地市場整體溢價水平不會有明顯攀升。
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